看上图这个房子，你能想到它是上世纪70年代建的老破小吗？

不知道的还以为是洋房呢。

这个小区是长宁何家角的老房改造项目；经过改造后，外表感官特别好。

小区改造前后对比，是不是还挺炸裂的。

看这个门头，灰色大理石都用上了。

长宁区家底厚，还真不是嘴上说说的。

从改造中可以看到，小区重新铺设地面时，还增加了停车位，缓解了小区停车难、停车乱的问题。

不仅如此，小区内的健身点，健身器材也安排上了。

拆除旧房顶、修缮外立面、改造雨水混管、增加停车位、开辟健身点、增加监控探头……

经过改造的“大手术”，何家角的中华小区可以说迎来了翻天覆地的华丽变身。

那么然后呢？

老破小是不是就逆袭了？可以大胆买了？

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中华小区的改造，被称为老旧小区精品改造。‍‍‍‍‍‍

可以把它看作是美丽家园的plus版。

长宁苦于没有空地，因此在螺蛳壳里做道场，只能把旧区改造做到极致。

而能列入精品小区改造计划的基本都是老旧小区。

也意味着存在常规老破小的各种问题：屋顶安全隐患、停车难、管道堵塞……

以华阳路街道为例：

万航小区、万华小区、华阳小苑、长宁路234弄、昭化路55弄、汇川路10弄等6个小区被确定为华阳路街道2023年精品小区改造实施点，总面积8.66万平方米，房屋12幢。

以下为部分精品小区改造的效果图：

可以看到，外立面修缮，门头更换，铝板、真石漆、涂料都用上；

空调位统一加外罩；

里面咋样暂且不提，反正外面看着是有模有样，焕然一新。

其实这种美丽家园改造工程，算是房子老化以后的一种出路，政府出钱改造，利民工程。

其实从这两年开始。

我们可以感受到，城市的旧改，已经从老破小外立面的修补和粉刷，慢慢的提升到社区的服务，以及渗入到内部居住氛围的提升。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但对生活在这里的业主来说，这些改造自然很好，但实际来讲，肯定还是不如拆迁或者原拆原来得实在。

以前城市化进程轰轰烈烈，上海对老房子的处理方式就是简单粗暴的拆迁，皆大欢喜。

现在城市化疯狂扩张的时代过去了，人口逐渐趋于饱和，很多老房子的命运就不能只是拆掉建新，而是多管齐下，精雕细琢。

拆不起，或者拆了不划算的，大概率就是美丽家园改造一下（包括精品小区改造）。

拆的起，就原拆原还或拆迁。

当下来说，原拆原还算是最受欢迎的：

比如静安区彭浦新村的彭一小区，还有最新的黄浦区保屯路项目。

老房子拆掉，居民原地换新房，有电梯厨卫独用，还不用去郊区，性价比比拆迁还要高。

不过，能原拆原还的自然是少数。

因为在上海老城区改造过程中，除了提升市容、改善民生之外，还有一个很重要的目标——降低市中心的人口密度。

外环以内的人口减少，本身就是上海发展过程中的KPI，也是上海这些年一直践行的发展策略。

大批“原拆原还”显然达不到这个目的。

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上海这座城市，有着天量的老房子，老破小。

其中大部分的老破小，都不值得购买。

悬在头上的房地产税，银行贷款限制，最核心的原因是产品落后于时代。

有人说，美丽家园改造后，市区老破小很香啊，流通也不错。

其实美丽家园改造也只能改善外部环境，对其内部居住提升并不大。

下水不好改、户型不能改、电梯不便改、邻居无法改……

带学区和地铁的依旧受欢迎，但是想跟着大盘上涨真的挺难的。

因为老破小的价值贬低正在达成共识：

之前房价普涨，手里好多套老破小的人，也懒得操作，租出去就行了，反正房子跟着大盘一起涨，丝毫不慌；

现在不行了，人家豪宅涨，商品房涨，次新房涨，老破小的价格跟王八一样一动不动。

手里好几套老房子的人，几年过去，一辆豪车都要亏进去了。现在当然要卖掉置换止损。

问题是，这样的共识是很可怕的。

因为上海有几百万套老破小，即便是十分之一的人要置换卖出，那也是几十万套的抛盘，有这么多的竞品存在，价格想上涨，更是难上加难。

就拿9月份的数据来说，老破小领跌，背后是老破小的挂牌量激增。

老破小挂牌增量，占到当月二手房总增量的45%。

相比之下，房龄10年内的次新房新增占比只有26%。

有太多的人，想要卖掉老房子置换。

其实关于楼市的未来，我们有发达国家的石头可以摸。

发达国家同一地段的新旧房子，单价的差距比上海大多了。

比如说上海杭州同一地段，旧房子单价大概是新房子的7折。

可伦敦纽约的旧房子就只能卖到新房子的5折。‍‍

其中一个很重要的原因，是房子老了之后，维护保养的费用很高。

漏水、电梯、电路改造、下水管道、燃气管道……全是隐形成本。‍‍

经常有人吹老洋房是上海居住的顶点。

老洋房的确稀缺，的确有强调，的确有年代特色，但是居住体验肯定不如新产品，维护费用也要一大笔钱。

所以老洋房在豪宅圈子里，流动性相当差。

时代的浪潮，打在了老房子的身上，毫不留情面。

在上海的老房子还算幸福的，因为有财政帮着修修补补，而且有大批的外地购买力接盘，即便卖不掉，租金回报率尚算可观。‍

在三四线的老房子，别说升值了，有价无市，直接荒着没人住。

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所以，老房子到底还能不能买?

一般是不建议，如果真要买，我给大家框选几个重点，记好了：

1、老破小的范围尽量买在中环以内

本来就是图方便，求地段，再远就失去了老破小能够提供的附加价值，直接去近郊买次新动迁好了。

2、产业+学区+高租金

像陆家嘴、徐家汇周边、老卢湾等地方。

地铁线路丰富，教育基础好，工作人群基数大、收入水平好，就算自己不住，一室一厅的租个6500元左右还是可以的。

3、房龄最好90年代以后的

房龄太老的话，可能主体结构都有问题了，如果你一时半会等不到拆迁改造，住起来也有安全隐患。

4、附加值越多越好

比如你同样的总价下能有学区的，那肯定带着学区更好，附加值越多意味着当你卖房时房子流动性会更高一些。

5、捡漏把握信息差

上海有太多的老破小，其中必然有不少性价比房源，多找多看，加上专业帮助，捡漏几率很大。

所以大家在买房时一定要有一个下家思维，就是卖家思维，你要想你卖房的时候，这个房子好不好卖。

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最后，我想起一件小事。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是我站在公司的露台拍摄的一张照片。‍

向下俯瞰的时候，一个同事说：走在路上的时候也不觉得，从高处俯瞰，其实这些矮小的建筑被划分的整整齐齐，也挺好看的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

旁边一位居住在市中心的老上海默默的来了一句：那是因为你没住过。